Документальное оформление капитального ремонта зданияДокументальное оформление капитального ремонта здания. Текущий и капитальный ремонт здания: отличия, порядок проведения. На основании ч. 6 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должен в т.ч. проводиться их текущий ремонт. Из ч. 8 указанной статьи следует, что текущий ремонт зданий, сооружений проводится в целях обеспечения их надлежащего технического состояния. Под надлежащим техническим состоянием понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации. 4 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12. 1973 N 279 (далее — Положение о ремонте зданий), к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. В примерный перечень текущих работ (приложение 3 к Положению о ремонте зданий), например, входит: — расшивка раствором мелких трещин в кирпичных стенах; — восстановление защитного слоя арматуры железобетонных колонн и панелей; — мелкий ремонт деревянных ферм покрытия (подтягивание болтов) и др. Порядок проведения текущего ремонта. В соответствии с п. 4.1 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11. 1988 N 312 (далее — Положение о ремонте и реконструкции жилых зданий), текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Согласно п. п. 3.6, 3.7 Положения о ремонте зданий работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам. Повреждения непредвиденного или аварийного характера устраняются в первую очередь. На основании п. 2.22 Положения о ремонте зданий для учета работ по обслуживанию и текущему ремонту соответствующего здания или сооружения должен вестись технический журнал, в который вносятся записи о всех выполненных работах по обслуживанию и текущему ремонту с указанием вида работ и места. Технический журнал по эксплуатации производственных зданий и сооружений (приложение 2 к Положению о ремонте зданий) является основным документом, характеризующим состояние эксплуатируемых объектов. Сведения, помещенные в техническом журнале, отражают техническое состояние здания (или сооружения) на данный период времени, а также историю его эксплуатации. Кроме того, часть этих сведений служит исходными данными при составлении дефектных ведомостей на ремонтные работы. Составление какой-либо проектной документации для текущего ремонта российским законодательством не предусмотрено. Понятие капитального ремонта. На основании п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства — это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. 11 Положения о ремонте зданий к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.). Перечень работ по капитальному ремонту приведен в приложении 8 к Положению о ремонте зданий (например, ремонт, смена и замена изношенных перегородок на более прогрессивные конструкции всех видов перегородок; ремонт или смена междуэтажных перекрытий; переустройство крыш в связи с заменой материала кровли и др.). Порядок проведения капитального ремонта. Для проведения капитального ремонта потребуется проектная документация (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ). Согласно ч. 11 ст. 48 ГрК РФ подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или технического заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора подряда на подготовку проектной документации), результатов инженерных изысканий, информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, или в случае подготовки проектной документации линейного объекта на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории) в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Состав проектной документации предусмотрен ч. 12 указанной статьи. В него в т.ч. входят: — пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями; — схема планировочной организации земельного участка, которая выполнена в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка; — конструктивные и объемно-планировочные решения; — сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений; — проект организации строительства объектов капитального строительства; — проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства); — перечень мероприятий по охране окружающей среды; — перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности; — смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия, финансируемые с привлечением средств бюджетов бюджетной системы РФ, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых доля Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований составляет более 50%; — перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта таких объектов); — требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства; — перечень мероприятий по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений, сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов; — сведения о нормативной периодичности выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, необходимых для обеспечения безопасной эксплуатации такого дома, об объеме и о составе указанных работ (в случае подготовки проектной документации для строительства, реконструкции многоквартирного дома) и др. При проведении ремонтных работ ведутся: — общий журнал работ (является основным документом, отражающим последовательность осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, в том числе сроки и условия выполнения всех работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства, а также сведения о строительном контроле и государственном строительном надзоре); — специальные журналы работ (являются документами, отражающими выполнение отдельных видов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства) (п. 3 Порядка ведения общего и (или) специального журнала учета выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, утв. Приказом Ростехнадзора от 12.01.2007 N 7). 20 Положения о ремонте зданий капитальный ремонт производственных зданий и сооружений может быть комплексный, охватывающий ремонтом здание или сооружение в целом, и выборочный, состоящий из ремонта отдельных конструкций здания, сооружения или отдельного вида инженерного оборудования. 1 Положения о ремонте и реконструкции жилых зданий следует, что капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. Отличие текущего ремонта здания от капитального ремонта и реконструкции здания. В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Учитывая понятия текущего и капитального ремонтов, указанные выше, можно выделить два основных отличия текущего ремонта от капитального ремонта и реконструкции здания: — цель проведения (если текущий ремонт проводится для поддержания соответствующих параметров устойчивости, надежности зданий, то капитальный ремонт и реконструкция предназначены для восстановления, замены изношенных конструкций (в т.ч. несущих) или изменения параметров здания); — документальное оформление (для текущего ремонта в отличие от иных рассматриваемых видов ремонта не требуется проектная документация). Капитальный ремонт основных средств в бухгалтерском учете. Капитальный ремонт основных средств является одним из способов восстановления объекта наряду с модернизацией и реконструкцией. B статье отметим особенности капремонта, обратим внимание на бухпроводки, коснемся документооборота. Капитальный и текущий ремонт ОС, отличие от иных способов восстановления. Капремонт ОС в бухучете — проводки. Обоснование и подтверждение затрат на капремонт. Капитальный и текущий ремонт ОС, отличие от иных способов восстановления. B производственной деятельности организаций при эксплуатации ОС естественным образом происходит износ эксплуатируемых объектов, случаются поломки. Своевременное их восстановление позволяет увеличить срок службы, избежать расходов на приобретение нового оборудования. Восстановление возможно путем модернизации, реконструкции и ремонта. Модернизацией и реконструкцией признаются работы, улучшающие либо создающие новые технические, экономические характеристики объекта. Тогда как ремонт включает в себя комплекс мероприятий, направленных на замену отдельных конструкций, деталей, поддержание его рабочего состояния. Ремонт подразделяется на текущий и капитальный. Текущий ремонт направлен на профилактику, поддержание объекта в рабочем состоянии и устранение незначительных неисправностей. Капитальный — гарантирует восстановление технических параметров объекта, его рабочего состояния. Капремонт может быть комплексный, охватывающий полностью объект, или выборочный, включающий в себя починку отдельных частей объектов. Обоснованность ремонта ОС устанавливают технические службы организаций путем определения порядка планово-предупредительных ремонтов, при этом назначая вид ремонта. Особенностью учета капремонта по сравнению с иными видами восстановления является то, что расходы на ремонт относятся на текущие затраты, тогда как траты на модернизацию и реконструкцию — на капитальные. Капремонт ОС в бухучете — проводки. После того как решение о необходимости капитального ремонта основных средств будет принято, восстановить объект можно силами организации либо привлечь технику и работников сторонней компании на подрядных основаниях. Если пойти по пути капремонта службами организации, то нужно учитывать, что траты будут включать в себя стоимость запасных частей и материалов, зарплату, страховые взносы. Учетные записи при проведении капремонта различными способами будут следующими: при наличии структурного подразделения (ремонтной службы): Дт 23 Кт 10 (16, 69, 70) — собраны затраты на ремонт; Дт 20 (25, 26, 29, 44) Кт 23 — расходы списаны в зависимости от использования ОС (дебетуется счет, на котором фиксируется амортизация); если отсутствует ремонтная служба, счет 23 не используется, а расходы списываются непосредственно на счет затрат: Дт 20 (25, 26, 29, 44) Кт 10 (16, 69, 70); если ремонт проводится подрядчиком, проводка по расходам будет: Дт 20 (25, 26, 29, 44) Кт 60. При долгосрочном капремонте рекомендуется переводить объекты на отдельный субсчет счета 01 «ОС в ремонте». Подробнее о том, какие затраты признаются обоснованными, узнайте из материала «Что относится к затратам на ремонт основных средств?». Обоснование и подтверждение затрат на капремонт. При проведении капитального ремонта основных средств особое внимание следует уделить порядку оформления процесса. B ходе проверок налоговики предъявляют высокие требования к документальному подтверждению состоявшегося ремонта. Прежде всего, следует обосновать саму необходимость проведения капремонта. Для этого составляется акт, где фиксируются выявленные неисправности, либо дефектная ведомость. Передача объекта в ремонт оформляется накладной на внутреннее перемещение — в случае проведения ремонта собственной специализированной службой или актом приема-передачи, если объект передается подрядной организации. После окончания ремонтных работ составляется акт сдачи-приемки, которым объект принимается обратно. Он подписывается членами приемной комиссии, лицами, ответственными за сохранность и ремонт ОС, представителями подрядчика и может быть составлен по форме ОС-3 либо произвольной. Документами, подтверждающими собственно затраты на капремонт, могут служить: сметная и техническая документация, подтверждающая объемы ремонта и затрат на него, акты выполненных работ от ремонтной организации или внутренняя первичка на использованные для ремонта МПЗ, труд и т. п. Как заключить договор подряда и заполнить акт сдачи-приемки выполненных работ, узнайте из материала «Акт сдачи-приемки выполненных работ — образец на 2017 год». Итоги. Капремонт ОС — поэтапный производственный процесс, каждый этап которого требует надлежащего документального оформления. При проведении ремонтных мероприятий важно обосновать необходимость ремонта, надлежащим образом сдать и принять из ремонта объект и своевременно отразить операции в бухгалтерском учете. Подписывайтесь на наш бухгалтерский канал Яндекс.Дзен. Капитальный ремонт. Капитальный ремонт многоквартирного дома – это вид деятельности, направленный на реконструкцию или существенное улучшение качественного состояния здания и находящихся в нём помещений. К нему относится замена элементов строения, составляющих структуру здания. Ориентирован на устранение физического и функционального износа объекта. При этом требуется использовать материалы, отвечающие нормативам в отношении гарантийных сроков службы. По завершении требуется получить результат – так же отвечающий санитарным и техническим стандартам, допускающим дальнейшую беспрепятственную эксплуатацию многоквартирного дома. По преимуществу вносимые изменения сравнивают с текущими исправлениями возникающих неполадок, требующих систематического вмешательства уполномоченных служб. Однако следует учитывать нюансы, определяющие различия в видах восстановления и замены. В отличие от текущего ремонта, подразумевающегося в контексте эксплуатации многоэтажного здания, здесь предусматривается внесение таких изменений, которые влияют на его стоимость и существенные эксплуатационные характеристики. При этом речь идёт о вмешательстве в те части здания, которые относятся к совместной собственности и находятся в общем владении жильцов. Соответственно – финансовая ответственность за его проведение вменяется владельцам всех квартир, пользующихся не только собственным помещением, но и объектом в целом. Главным образом к данным видам изменений технического состояния здания относится его реконструкция. Это перестройка объекта или изменение таких его параметров, как этажность, общая площадь или кардинальные изменения внутреннего пространства. Для того, чтобы деятельность подходила под категорию капитального ремонта, требуется установить техническую потребность здания в восстановлении или замене следующих элементов: восстановление и утепление фасада; остекление балконов и лоджий, замена покрытий; восстановление состояния подвалов, фундамента, цокольных этажей; замена водостоков; замена или реставрация кровли; замена пожарных лестниц; восстановление крыльца, входной двери; реставрация стен в местах общего пользования: подъезды, площадки и т. п.; ремонт вентиляции, отопления, водопровода и канализации. По преимуществу перечень услуг носит совокупный характер, то есть в него вносятся различные виды работ по восстановлению качества здания. Целесообразно совокупное приведение объекта в надлежащий вид, что регламентировано законодательством как периодизация проведения требующихся видов деятельности: Полный перечень представлен в приложении № 9 ВСН 58-88 (р). Если перечисленные действия не требуют полной замены элемента, а относятся только к восстановлению и устранению неполадок – это квалифицируется как текущие ремонтные работы. Сколько длится капитальный ремонт дома. Сроки проведения ремонта регулируются и согласовываются сторонами – заказчиком и исполнителем работ. Состоят из нескольких этапов и требуют соблюдения норм безопасности. Если таковые не поддаются соблюдение – жильцы выселяются на временно занимаемую территорию. Ремонт без расселения вменяет исполнителю работ ответственность за жизнеобеспечение жильцов дома. При необходимости строители могут занимать помещения жильцов для замены труб, ремонта крыши или подвалов. В этом случае длительность работ по нормативам не превышает 12 полных смен, с учётом восьмичасового рабочего дня. Иногда возникает необходимость расселения. В этом случае требуется согласование сроков для восстановления функционирования объекта, с местным муниципалитетом. Продолжительность проведения работ зависит от процента износа объекта, но не может превышать 5 лет. Если этот срок пропущен, жильцы вправе ходатайствовать о признании здания аварийным и притязать на замену жилплощади. Проблема финансирования. Один из вопросов, которые наиболее популярны в свете планирования капитального ремонта здания: «Кто будет платить?». Ответ однозначен – жилой дом восстанавливается за счёт жильцов. Данное положение опирается на Гражданское (ст.210) и Жилищное (ст.158) законодательство, оглашающее, что ответственность за содержание принадлежащих собственникам помещений и иных объектов недвижимости вменяется уполномоченным правообладателям. Ими могут быть так же наниматели по договорам социального найма или коммерческой аренды, если данное обстоятельство предусмотрено договором. По преимуществу требующаяся сумма денег собирается заведомо, отчисляясь из платёжной системы на соответствующий банковский счёт. Сбор средств ориентируется на сроки планирования и поступает ежемесячными платежами по квитанциям жильцов. Размер платежей устанавливается на региональном уровне, распоряжением местного органа власти. Его можно уточнить на официальном сайте Регионального фонда капитального ремонта. Соответственно планированию проведения, сумма, установленная по смете делится на: количество месяцев; число жильцов. В смету входит сумма: стоимости работ; стоимости стройматериала. При накоплении на счету жильцов того или иного многоквартирного дома суммы, достаточной для погашения оплаты на ремонт или реконструкцию, производится подготовка здания к восстановлению. Иногда используются стандартные схемы вычета средств, без учёта нюансов требующихся работ и предварительного составления сметы. В этом случае перед оформлением заказа приходится «добирать» недостающие средства или оставлять неиспользованный ресурс для распоряжения по усмотрению. Средства перечисляются в Фонд капитального ремонта региона. На основании их накопления и соответственно нормативам, установленным законодательством, формируется список объектов, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту. Роль управляющей компании (ТСЖ) Перечислять в региональный Фонд средства, поступающие на счёт управляющей компании или ТСЖ по данной статье расходов, вменяется уполномоченному лицу – главному бухгалтеру. Надзор за проведением счетов возлагается на председателя и курирующие ТСЖ инспекции. Решение о формировании бюджета посредством внесения взносов, принимается на общем собрании жильцов. Для этого члены ТСЖ или лица, проживающие в доме, выносят вопрос на ание. По результатам ания решение, принятое большинством , оформляется протоколом и регистрируется в правлении управляющей компании. Главный бухгалтер начисляет в платёжных документах рассчитанную на установленный срок сумму платежей. При начислении учитывается объём занимаемой жилой площади, исходя из чего, определяется объём вносимых правообладателем квартиры, соразмерных денежных средств. В ведении управляющей компании так же составление сметы. Если фактический износ превышает нормы допустимые для эксплуатации – председатель правления подготавливает документацию о признании здания аварийным и передаёт сведения уполномоченному административному комитету. При необходимости, здесь же решается вопрос о расселении граждан на время восстановления объекта. Председатель правления выступает представителем интересов жильцов перед исполнителем работ и административной комиссией, устанавливающей очерёдность. Муниципальные объекты обслуживаются по Госзаказу. Многоквартирные дома, находящиеся в долевом владении собственников квартир, вправе планировать обозначенные работы по усмотрению и согласованию между собственниками и правлением ТСЖ. Утвердив перечень услуг на общем собрании, и получив разрешение на принятие соответствующих мер, в интересах правообладателей жилья, ТСЖ оформляет договор услуг и перечисляет деньги на проведение капитального ремонта. По регламенту, при подготовке здания к восстановлению, требуется оформить пакет проектно-сметной документации. Она оформляется на основании: Комиссионного обследования здания, с составлением и подписанием членами комиссии – соответствующего акта. Установленных требований для заказа проектной документации, соответствующей заявленным видам работ. Технико-экономический анализ и обоснование потребности здания в проведении обозначенных работ. Перечня услуг, затребованных заказчиком и утверждённых исполнителем. Документация подготавливается не ранее чем за 2 года до проведения планируемого ремонта, нарушение регламента сроков изготовления требует повторного обследования. В результате в пакет документов входят: разрешение на проведение ремонта; архитектурно-планировочное задание; разрешение отдела по охране памятников (по требованию); задание от служб, отвечающих за инженерную инфраструктуру; акт проверки технического состояния здания; инвентаризационная документация БТИ; поквартирная опись планируемых работ; ситуационные планы; геодезические материалы. Данный перечень далеко не полон. При необходимости перекрытия движения транспорта или задействовании иных инфраструктур, требуются дополнительные разрешения. Главное внимание требуется обратить на соблюдение нормативов, отражающих регламент безопасности проводимых работ.



Source link